티스토리 뷰

반응형

  2022년 코로나19가 종식되면서 국제 사회는 인플레이션을 잡기 위해 고금리 정책을 펼치게 되면서 부동산 시장은 악재를 맞이했는데요. 이로 인해 갭투자를 진행했던 집주인이 손실을 보거나 파산하는 등의 문제가 속출하기 시작했습니다. 많이들 아시는 전세왕, 빌라왕 등의 파산으로 억울하게 피해를 본 사람이 셀 수가 없을 정도인데요.

  이에 대한 근본적인 원인은 전세 제도 및 부동산버블 때문이라 할 수 있습니다. 부동산 가격이 하락하면서 역전세, 역월세, 깡통전세 용어가 빈번하게 들려오고, 이로 인한 피해는 부동산시장 침체 장기화로 이어지고 있습니다.

  자세히 알아두고자 갭투자, 역전세, 역월세, 깡통전세 등의 뜻, 그리고 DSR 규제 완화 소식에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.

갭투자 역전세 역월세

목차

     

     갭투자란?

      부동산 시장에서 갭투자란, '전세 레버리지 매입'이라고도 하며, 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택에 대해 보증금을 승계하여 적은 투자금으로 주택을 매입한 이후 시세차익을 통해 높은 수익률을 거두는 거래 방식을 뜻합니다.

     

      초기에는 전세가율이 높은 지역에서 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 구매한 뒤, 더 비싸게 임대하여 투자금을 회수하고, 가격 상승 시 매도하여 수익을 창출하는 방식으로 진행됐는데요. 2019년에 시행된 부동산 규제로 인해 갭투자 방식이 변화하였습니다. 규제 지역에서는 9억 원을 초과하는 주택의 경우 LTV (Loan-to-Value) 비율이 20%로 제한되었으며, 15억 원을 초과하는 주택에 대해서는 주택담보대출이 금지되었습니다.

     

      이에 따라 전세 갭투자는 매매와 전세 계약을 동시에 진행하거나 기존 임차인의 보증금을 이용하여 구매하는 형태로 전환되었습니다. 이러한 갭투자는 임차인의 보증금을 이용하는 방식을 통해 금융 규제를 회피하고 자기자금을 최소화하는 투자가 가능했지만, 매매나 전세가 하락할 경우 보증금을 반환받지 못하는 리스크가 존재합니다. 그리고 최근 주택가격이 폭락하면서 전세보증금을 반환해주지 못하거나, 자금으로 끌어다 쓴 대출의 이자가 많아지면서 집주인이 어려운 현실이 된 것입니다.

     

    갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기
    부동산 갭투자

     

     

    역전세, 깡통전세란?

      역전세와 깡통전세 용어는 혼용되어 사용되곤 하는데요. 실제 뜻을 살펴보면 같지 않음을 알 수 있습니다.   

      역전세전셋값이 만기 시 하락한 상태를 뜻하는 것으로, 현재 전세 시장의 가격 상태로 판단합니다. 임차인의 손실 여부와는 상관 없이 현재 전세 시장의 가격 동향을 기준으로 역전세가 발생하는지를 보는 것인데요. 쉽게 말해 현재 전세 시세가 내가 계약 당시 냈던 보증금보다 낮아진 상태를 의미합니다.

      깡통전세는 다양한 이유로 인해 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 상태를 뜻합니다. 임차인이 어떤 형태로든 손해를 입은 상황에서 발생하는 것으로 역전세와 완전히 같지는 않음을 알 수 있습니다.

     

      통상적으로 전세보증금과 집주인의 담보대출 금액 합계가 매매가의 70%를 넘는 경우를 깡통전세라고 볼 수 있는데요. 이에 관한 깡통전세 감별과 관련된 아래의 글을 참고해 보시기 바랍니다.

     

     

    깡통전세 감별기 활용하기 (MBC 개발)

    요즘 역전세, 전세사기, 깡통전세 등등 말도 많고 탈도 많은 시절입니다. 내가 전세 세입자가 되어야 할 때, 전세사기의 피해자가 되지 않기 위해 '깡통전세 감별기'라는 것을 신기하게도 MBC에서

    iamnalra.com

     

     

    갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기
    부동산 폭락 깡통전세 역전세

      최근 대부분의 깡통전세는 역전세로 인한 갭투자 실패로 허덕이는 집주인 때문에 일어납니다. 예를 들어 현금 5천만 원에 대출금 2억 원을 받아 2.5억원짜리 빌라를 구매한 집주인이 있다고 칩시다. 집주인은 매매가 2.5억원짜리 빌라를 전세 2억에 내놨고, 세입자가 2억원의 보증금을 내고 들어옵니다. 그런데 2년 후, 해당 빌라의 매매가격이 1.8억원이 되고, 전세가격이 1.3억원이 됩니다. 이러면 이 상황이 역전세(7천만원 감소)라고 보시면 됩니다. 그리고 이 때 세입자가 보증금 2억원을 돌려달라고 합니다. 그런데 당장 빌라를 팔아도 1.8억원 밖에 되지 않고, 집주인이 다른 자금을 끌어올 여력이 없습니다. 이렇게 되면 이게 깡통전세 상황이 되는 겁니다. 더 나아가 의도적인 깡통전세 사기로 피해를 입는 경우도 늘어나고 있기 때문에 위의 글(깡통전세 감별기)을 반드시 참고하시기 바랍니다.

     

     

     

    역월세란?

      최근 역전세난이 심해지자, 아예 역월세가 나오고 있습니다. 역월세란, 전세 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 세입자를 붙잡기 위해 매월마다 돈을 주는 것을 뜻합니다. 보증금은 기존대로 유지하는 대신, 시세와 비교한 보증금의 차액만큼의 대출이자를 월세형태로 지급하는 것입니다.

     

      세입자 입장에서는 은행 예금금리보다 높은 월세를 요구해야 그나마 단기적인 이득을 취할 수 있습니다. 그러나 장기적으로 봤을 때, 전세가격이 더 내려가면 아예 깡통전세가 될 수 있기 때문에 유의하셔야 합니다. 이와 같은 상황에 놓여질 것을 대비해 꼭 전세보증금 반환보증에 가입하시길 바랍니다.

    갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기
    역전세 역월세 깡통전세

     

    DSR 규제 완화 소식

      얼마 전 추경호 기획재정부 장관은 전세금 반환을 목적으로 하는 대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 방안을 검토하고 있다고 밝혔습니다.

    갭투자, 역전세, 역월세 용어 바로알기
    DSR 규제 완화 기대

      그러나 이러한 완화 조치는 일정 기간 동안 전세금 반환을 목적으로 하는 대출에 한정될 것으로 보입니다. DSR 규제 완화는 7월 중에도 시행될 예정이라고 말한 상황인데요.  워낙 역전세 및 깡통전세로 인한 피해가 많아지자 전세금 반환 대출에 한정하여 완화하는 것으로 보입니다.

     

     

      전세와 관련된 여러 용어의 뜻과 현재 상황을 살펴보았는데요. 똑똑한 부동산 경제 공부로 낭패보는 일 없이 슬기로운 생활 되시길 바랍니다. :)

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    반응형
    반응형
    공지사항
    최근에 올라온 글
    최근에 달린 댓글
    Total
    Today
    Yesterday
    링크
    TAG
    more
    «   2024/04   »
    1 2 3 4 5 6
    7 8 9 10 11 12 13
    14 15 16 17 18 19 20
    21 22 23 24 25 26 27
    28 29 30
    글 보관함